8月17日，上海世博會(huì)交通保障部門(mén)透露，園區(qū)公共交通客運(yùn)量已突破1億人次大關(guān)。
到滬游客短期內(nèi)的劇增，推動(dòng)了上海幾大商圈營(yíng)業(yè)額的快速增長(zhǎng)。上海市商業(yè)信息中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海14個(gè)商圈重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)7月份的銷(xiāo)售額較去年同月增長(zhǎng)20.5%。其中，真北商圈增長(zhǎng)39.5%、五角場(chǎng)商圈增長(zhǎng)37.7%、南京東路商圈增長(zhǎng)31.1%。
“人群大量聚集的地方也正是商機(jī)存在的地方。”易城中國(guó)總裁祝惇若在接受記者采訪時(shí)指出，世博會(huì)在將千萬(wàn)游客吸引到上海的時(shí)候，商機(jī)也被游客一起帶到了上海。
在世博引爆消費(fèi)的時(shí)候，商家、開(kāi)發(fā)商、政府，都打起了自己的算盤(pán)。
零售商通過(guò)世博會(huì)看到了上海巨大的消費(fèi)能力，計(jì)劃加大對(duì)上海的投資，開(kāi)發(fā)商則看到商業(yè)地產(chǎn)中潛在的巨大商機(jī)。世博園周邊的商業(yè)地塊，在世博會(huì)征程過(guò)半的時(shí)候，已經(jīng)開(kāi)始備受投資界關(guān)注。而上海黃浦區(qū)借助世博東風(fēng)對(duì)外灘地區(qū)做出了全新的定位，并希望通過(guò)出讓商業(yè)地塊，借助開(kāi)發(fā)商和零售商的力量來(lái)引入新的經(jīng)濟(jì)要素，完成該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
世博地塊開(kāi)始升溫
據(jù)了解，目前世博園區(qū)日均客運(yùn)量近100萬(wàn)人次，而全上海日均客運(yùn)量則高達(dá)760萬(wàn)人次。
每天數(shù)十萬(wàn)的人流讓上海各大商圈的銷(xiāo)售不斷升溫。7月下旬以來(lái)，上海中心區(qū)各大商圈的銷(xiāo)售均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
“也許是世博會(huì)把商業(yè)帶動(dòng)起來(lái)的緣故，上海的商業(yè)消費(fèi)這一塊今年特別受投資界關(guān)注。”凱龍瑞投資行政總裁鄭喜明表示，上海商業(yè)消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)，吸引了開(kāi)發(fā)商的眼光。而世博會(huì)還沒(méi)結(jié)束，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看中了世博園周邊的商業(yè)地塊。
7月份臨近世博園的盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊，因出讓底價(jià)折合樓板價(jià)高達(dá)4.26萬(wàn)元/平方米，成為市場(chǎng)預(yù)期的“準(zhǔn)地王”。易居中國(guó)分析師向記者透露，由于政府期望過(guò)高，該地塊的出讓底價(jià)過(guò)高，讓開(kāi)發(fā)商望而卻步。
上海社會(huì)科學(xué)院研究員顧建發(fā)表示，世博園內(nèi)的土地在交通、管線、網(wǎng)絡(luò)和規(guī)劃上投入了大量資金，園址本身的地塊價(jià)值無(wú)法估量。
世博會(huì)結(jié)束后，浦東和浦西世博園內(nèi)的土地用途如何？
8月11日，上海市委書(shū)記在接受上海媒體聯(lián)合采訪時(shí)表示，世博園內(nèi)少部分展館留下來(lái)是有可能的，大多數(shù)展館原則上都要拆除。留還是不留，留哪些場(chǎng)館都還在討論當(dāng)中。
“世博園內(nèi)土地利用的事，現(xiàn)在還沒(méi)有明確的說(shuō)法。”世博局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，世博會(huì)結(jié)束后會(huì)組織專家團(tuán)隊(duì)專門(mén)研究園內(nèi)土地利用的問(wèn)題。
雖然盧灣區(qū)104街坊因出讓價(jià)格過(guò)高而暫停，不過(guò)世博周邊的商業(yè)地塊仍然是近期投資界關(guān)注的熱點(diǎn)。
“世博園周邊的商業(yè)地塊是相當(dāng)成熟的土地，賣(mài)一塊少一塊，真的具有稀缺性。”SOHO中國(guó)相關(guān)人士告訴記者，他們希望能拿下世博園周邊的商業(yè)地塊，已經(jīng)為此做了前期調(diào)研。永泰房產(chǎn)一位經(jīng)理向記者透露，他們對(duì)黃浦區(qū)董渡地塊和浦東塘橋區(qū)域的地塊十分感興趣，計(jì)劃與其它開(kāi)發(fā)商聯(lián)手合作一同開(kāi)發(fā)。據(jù)記者了解，新鴻基、和記黃埔、瑞安集團(tuán)、新世界(600628,股吧)集團(tuán)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)都對(duì)世博園周邊的商業(yè)地塊非常感興趣。
“世博園周邊的商業(yè)地塊具有良好的交通環(huán)境和低租金，將吸引大批租戶進(jìn)駐。這些地塊都可以做成最高端的商業(yè)項(xiàng)目。”保德信投資董事總經(jīng)理林熙玲認(rèn)為，這些臨近世博園的地塊已經(jīng)有了很高的認(rèn)同度，是最有希望開(kāi)發(fā)成功的，因此對(duì)這些地塊的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相當(dāng)激烈。
留住企業(yè)就是留住財(cái)稅
實(shí)際上，上海一些區(qū)政府也希望借世博的東風(fēng)，以及世博地塊的出讓來(lái)完成經(jīng)濟(jì)的調(diào)整。黃浦區(qū)正是其中的一員。
與陸家嘴(600663,股吧)隔江而望，但和陸家嘴辦公樓創(chuàng)造的稅收相差過(guò)遠(yuǎn)的是黃浦區(qū)沿江的董家渡、半淞園地區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域卻因沒(méi)有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而一直居于“被荒廢的角落”。
今年黃浦區(qū)向社會(huì)推出了外灘金融帶的全新規(guī)劃。“借助世博會(huì)的契機(jī)，黃浦區(qū)會(huì)把外灘和世博園之間的土地價(jià)值發(fā)揮出來(lái)。”易居中國(guó)分析師薛建雄在接受記者采訪時(shí)表示，如果不是靠近世博園，這個(gè)區(qū)域的規(guī)劃社會(huì)認(rèn)同度將大打折扣，但現(xiàn)在外灘金融聚集帶規(guī)劃中的地塊，出讓的價(jià)格將賣(mài)得相當(dāng)高。
一位接近黃浦區(qū)政府的開(kāi)發(fā)商告訴記者，區(qū)政府未來(lái)幾年將加大對(duì)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的扶持力度。“在一些大型商業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)中，可能會(huì)在稅、費(fèi)以及公司人才引進(jìn)方面有一些優(yōu)惠。”上述人士說(shuō)。
黃浦區(qū)的鼓勵(lì)措施似乎是有成效的。2008年，瑪莎百貨在靜安區(qū)開(kāi)了在上海的第一家百貨門(mén)店之后，第二家門(mén)店則在今年6月底落戶在黃浦區(qū)的豫園時(shí)尚購(gòu)物中心。
上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張國(guó)忠認(rèn)為，把百貨店留在區(qū)內(nèi)，就是把財(cái)稅收入留在了區(qū)內(nèi)。
而黃浦區(qū)推出上述舉措，是有著深層原因的。和上海其它中心城區(qū)一樣，黃浦區(qū)面臨著土地資源緊缺的問(wèn)題。薛建雄表示，黃浦區(qū)對(duì)土地出讓金的依賴程度較高，但隨著土地可出讓面積的減少，這種模式究竟能持續(xù)多久，已經(jīng)成為一個(gè)大問(wèn)題。
據(jù)黃浦區(qū)財(cái)稅局近日披露的信息，土地出讓金的收入在區(qū)政府的收入中占了不小的比例。8月11日發(fā)布的2010年上半年財(cái)政報(bào)告顯示，今年1-6月，黃浦區(qū)政府性基金收入約40.22億元，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入為38.6億元。
“市中心的土地是出讓一塊少一塊。開(kāi)發(fā)住宅短期雖能獲得不菲的收益，但土地出讓完之后，政府還有哪些收入？這樣的方式是不可持續(xù)的。世博會(huì)帶來(lái)的消費(fèi)讓政府看到巨大的商業(yè)消費(fèi)潛力，給了它們一個(gè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)。”五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則可以把財(cái)稅都留到區(qū)里，所以黃浦區(qū)極力要抓住世博的機(jī)會(huì)引進(jìn)大型商場(chǎng)、貿(mào)易和金融方面的企業(yè)，來(lái)增加未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力。
而為了延續(xù)后世博效應(yīng)，黃浦區(qū)用了一年多的時(shí)間對(duì)外灘地區(qū)未來(lái)的發(fā)展編制了新的規(guī)劃，并對(duì)這片區(qū)域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了全新的定位。
7月17日，黃浦區(qū)政府聯(lián)手上海市國(guó)土局、上海市發(fā)改委和金融辦公室，正式對(duì)外公布了《外灘金融集聚帶建設(shè)規(guī)劃》。在新的規(guī)劃中，外灘將形成以金融服務(wù)為中心，把金融辦公、商業(yè)零售、文化娛樂(lè)、居住配套等功能組織在一起的綜合服務(wù)區(qū)。
黃浦區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新的定位就是想讓外灘金融帶成為一個(gè)名副其實(shí)的“7×24小時(shí)”不夜城。
“區(qū)政府下了一著妙棋。”對(duì)黃浦區(qū)的新規(guī)劃，祝惇若相當(dāng)欣賞。“黃浦區(qū)雖有豫園商城(600655,股吧) 消費(fèi)區(qū)，但和其它商圈的快速發(fā)展相比略有落后。應(yīng)該說(shuō)世博會(huì)對(duì)黃浦區(qū)的舊城改造和建設(shè)有很大的推動(dòng)作用。”祝惇若指出，世博在推動(dòng)黃浦區(qū)舊城改造的同時(shí)，也為它注入了新的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力——商業(yè)消費(fèi)的巨大潛力。而黃浦區(qū)也巧妙地借助世博會(huì)的東風(fēng)對(duì)外灘做出了新的定位，而金融帶引入的一批保險(xiǎn)、銀行、投資管理等金融公司在為外灘帶來(lái)一批穩(wěn)定高端消費(fèi)群體的同時(shí)，也一定會(huì)帶動(dòng)整個(gè)黃浦區(qū)的發(fā)展。
